청량리역 65층 초고층 랜드마크, ‘SKY-L65’의 빛과 그림자 : 상가 공실 문제 심층 분석

 최근에도 부동산 시장에서 많은 관심의 대상이 되고 있는 SKY-L65에 대해서 보다 깊게 알아보도록 한다

 

1. SKY-L65, 청량리역의 새로운 랜드마크

1) 건축물 개요 및 현황

청량리역 SKY-L65는 동대문구 청량리동에 위치한 초고층 주상복합 단지이다

최고 65층의 높이로 서울 동북권에서 가장 높은 건물 중 하나이며, 4개 동으로 구성되어 있다

• 정식 명칭 : 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65
• 주소 : 서울특별시 동대문구 청량리동 235-6
• 규모 : 아파트 4개 동 (지하 7층~지상 65층), 총 1,425세대
• 준공일 : 2023년 7월 (예정)
• 특징 : o 압도적인 높이 : 65층의 초고층으로 탁월한 조망권 확보
            o 초역세권 : 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선, KTX 강릉선 등 무려 5개 노선이 지나는 청량리역과 직접 연결 (향후 GTX-B/C 노선 추가 예정)
            o 주상복합 상가 : 건물 저층부에 '롯데백화점'이 입점 예정이며, '롯데시네마'를 비롯한 다양한 상업시설이 들어설 계획

2) 아파트 매매 및 임대 시세

SKY-L65는 압도적인 입지 조건과 브랜드 가치로 분양 당시부터 높은 경쟁률을 기록했다

그리고 입주가 시작된 이후에 주변 시세를 견인하는 리딩 단지 역할을 하고 있다

• 매매 시세 : 전용면적 84㎡ 기준으로 현재 매매 시세는 15억 원에서 18억 원 사이로 형성되어 있으며, 펜트하우스나 고층부의 경우 20억 원을 훌쩍 넘는 거래도 나오고 있다
• 전세/월세 시세 : 전용면적 84㎡ 기준 전세 시세는 8억 원에서 10억 원, 월세는 보증금 1억 원에 월 250만 원~300만 원 수준으로 형성되어 있다

 

2. SKY-L65, 상가 공실 문제 : 현황, 원인, 대책 및 전망

청량리역 SKY-L65는 아파트의 높은 가치와는 별개로, 저층부 상가의 심각한 공실 문제로 아직까지 크고 작은 이슈가 되고 있다

준공 이후 상당한 시간이 흘렀음에도 불구하고, 상당수의 상가가 비어있는 상태이다

 

1) 상가 공실 현황

현재 SKY-L65 상가동은 대부분의 점포가 '임대문의' 현수막을 내걸고 있거나 비어있는 상태이다

주요 동선을 제외한 이면도로 쪽은 특히나 공실률이 높다

당초 예정되었던 '롯데백화점'의 입점도 지연되면서 상권 활성화의 핵심 동력이 부재한 상황이다

 

2) 상가 공실 문제의 원인

• 높은 임대료 및 분양가 : SKY-L65 상가는 초고층 랜드마크라는 프리미엄 때문에 분양가와 임대료가 매우 높게 책정되었다

그리고 이것은 주변 상권 시세와 비교했을 때 현저히 높은 수준이다

그러므로 소상공인들이 선뜻 입점을 결정하기 어려운 상황이다

• 중심 상권과의 연계 부족 : SKY-L65는 청량리역과 직접 연결되지만, 기존 청량리역 상권(롯데백화점, 롯데마트, 전통시장 등)과는 동선이 분리되어 있다

그래서 새로 형성되는 상권인 만큼 집객 효과를 내기까지는 시간이 필요하다

그런데, 이를 뒷받침해줄 앵커 테넌트(Anchor Tenant)의 부재가 치명적인 원인으로 지목되고 있다

• 앵커 테넌트 입점 지연 : 당초 상권 활성화의 핵심 역할을 할 것으로 기대되었던 '롯데백화점'의 입점이 계속 지연되고 있다

이렇게 백화점 개장이 미뤄지면서 주변 소상가들도 시너지 효과를 기대하기 어렵게 되었다

그래서 이곳 각 매장들의 입점을 주저하는 이유가 되고 있다

• 상권의 미성숙 : 기존 청량리 상권은 재개발 사업으로 인해 전통시장과 상가들이 다수 흩어져 있고, 상권 자체가 혼란스러운 상황이다

새로운 주상복합 상권이 안정적으로 정착하기 위해서는 시간이 필요하지만, 높은 임대료 때문에 그 시간을 버티기가 현실적, 실질적으로 쉽지 않다

 

3) 상가 공실 문제에 대한 대책

• 적정 수준의 임대료 조정 : 장기적인 상권 활성화를 위해서는 임대인들이 임대료를 현실적인 수준으로 조정할 필요가 있다
• 앵커 테넌트 조기 입점 유도 : '롯데백화점' 등 앵커 테넌트의 입점 지연 문제를 해결하고, 조속히 개장하여 집객 효과를 창출해야 한다
• 다양한 업종 유치 노력 : 젊은 층과 신혼부부가 많은 입주민 특성을 고려하여 트렌디한 F&B, 라이프스타일 편집숍 등 다양한 업종을 유치해야 한다
• 홍보 및 마케팅 강화 : 상가 활성화를 위한 자체적인 마케팅 활동을 강화하여 외부 유입을 늘려야 한다

 

4) 상가 공실 문제의 전망

현재 SKY-L65 상가의 공실 문제는 심각하지만, 희망적인 부분도 존재한다

• 청량리 재개발의 완성 : 청량리 일대는 SKY-L65 외에도 다양한 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있다

이들 사업이 완성되면 주거 인프라가 대폭 확충되어 배후수요가 증가할 것으로 예측된다

• GTX-B/C 노선 개통 : 향후 GTX-B/C 노선이 개통되면 청량리역은 명실상부한 수도권 교통의 허브가 될 것으로 보인다

그래서 유동인구가 폭발적으로 늘어나면서 상권 활성화의 기폭제가 될 수 있다

• 장기적인 상권 형성 : 당장 활성화되기는 어렵지만, '롯데백화점'이 예정대로 개장하고 주변 재개발이 완료되면, SKY-L65 상가는 청량리역의 새로운 중심 상권으로 자리 잡을 가능성이 높다

 

3. 시사점 : 시간과의 싸움, 그리고 장기적 가치

청량리역 SKY-L65는 압도적인 스케일과 뛰어난 입지로 아파트 시장에서는 이미 그 가치를 인정받고 있다

그러나 상가 시장에서는 아직 '미완의 대작'이라고 할 수 있다

왜냐하면, 아직까지 여전히 높은 임대료와 앵커 테넌트의 부재로 인한 상가 공실 문제는 당장 해결하기 어려운 숙제이기 때문이다

 

그래도 청량리 재개발이라는 큰 그림과 GTX 노선 개통이라는 미래 가치를 생각하면, SKY-L65 상가는 충분한 잠재력을 가지고 있다

상가 투자자들은 단기적인 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 임대인들은 상권 활성화를 위한 현실적인 노력이 필요할 것이다

 

청량리역 SKY-L65가 압도적인 랜드마크를 넘어, 활력 넘치는 상권을 품은 진정한 동북권의 중심지로 거듭나기를 기대한다

그렇게 되면, 이곳 SKY-L65 입주자, 거주자, 투자자 등 여러 다양한 이해관계자들의 편리와 이익이 더욱 더 증대될 것이다

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