[부동산] 고가 1주택자보다 저가 다주택자가 보유세 부담이 더 크다는데 ... (feat. 무주택자/ 1주택자/ 다주택자 대응 전략)

 
지금 2025년 8월 시점에서, 대한민국의 부동산 보유세 정책이 여전히 큰 이슈가 되고 있다.
그래서 오늘은 현재 부동산 보유세 정책이 초래하고 있는 문제점을 다시 한번 살펴보고,이에 대한 정부의 정책 개선 방향과 각 주체별(무주택자, 1주택자, 다주택자) 대응 전략을 종합적으로 제시하고자 한다.

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【요약】

2025년 8월 현재, 정부의 부동산 보유세 정책은 초고가 1주택자보다 저가 다주택자의 세 부담이 더 큰 불균형을 초래하고 있다. 이는 주택 수에 따른 과도한 누진 과세와 급격한 공시가격 현실화 정책 때문이다.
 
이에 정부는 보유세 부과 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 전환하고, 1주택자 공제 기준을 현실화하며, 공시가격 인상 속도를 조절하고, 양도세 중과를 완화해야 한다.
 
각 주체별 대응 전략은 다음과 같다.
1)무주택자는 청약 제도 및 임대주택 정책을 적극 활용하고, 정책 개선을 요구해야 한다.
2)1주택자는 보유세 납부 계획을 세우고, 공시가격 이의 신청 등을 통해 세 부담을 낮춰야 한다.
3)다주택자는 주택 포트폴리오를 재구성하고, 정책 변화에 맞춰 매각 또는 보유 전략을 유연하게 펼쳐야 한다.

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【원문】

 
1. 현행 부동산 보유세 정책의 문제점
현행 부동산 보유세(재산세 및 종합부동산세)는 '투기 억제'라는 정책 목표 아래 도입되었으나, 다음과 같은 문제점을 노출하고 있다.
 
1)고가 1주택자 vs. 저가 다주택자 간의 불균형 :
o 문제의 원인 : 현행 종부세는 주택 수에 따라 높은 세율을 부과하는 구조이다. 
이로 인해 공시가격이 높은 초고가 아파트 1채를 보유한 사람은 종부세 기본공제 12억 원(1주택자 기준)의 혜택을 크게 받는다.
그러나, 공시가격이 낮은 아파트 여러 채를 보유한 다주택자는 합산 공시가격이 9억 원(다주택자 기준)을 초과할 경우 종부세 대상이 된다.
그래서, 상대적으로 더 많은 세금을 납부하게 된다.

o 실제 사례 : 서울 강남의 공시가 30억 원짜리 아파트 1채 소유자는 종부세 공제 12억 원을 적용받아 과세표준이 상대적으로 낮아진다. 
반면, 지방의 공시가 5억 원짜리 아파트 3채를 소유한 다주택자는 합산 공시가 15억 원에 공제 9억 원을 적용받아 과세표준이 더 높아진다.
그래서, 초고가 1주택자보다 더 많은 종부세를 납부하는 역전 현상이 발생한다.
 
2)보유세 부담의 급격한 증가 :
o 공시가격 현실화 정책 : 정부의 공시가격 현실화 정책으로 인해 공시가격이 급격히 상승하면서, 보유세 부담도 가파르게 증가했다. 이로 인해, 특히 은퇴자 등 고정 소득이 적은 고령층 1주택자에게 큰 부담으로 작용하고 있다.
 
3)세금 전가 현상 :
o 임대료 인상 : 다주택자 및 임대사업자들이 보유세 부담을 전세나 월세 보증금 및 임대료에 전가하면서, 결국 세입자의 주거비 부담이 가중되는 결과를 초래하고 있다.
 
4)시장 왜곡 및 경색 :
o 거래 절벽 : 다주택자들이 매도 시 양도세 중과 부담으로 인해 매물을 시장에 내놓지 않으면서 거래가 위축되었다. 
이로 인해, 부동산 시장의 경색을 초래하고, 실수요자들이 주택을 구매하기 어렵게 만드는 원인이 된다. 
 
 
2. 정부의 정책 개선 방향
정부는 현행 부동산 보유세 제도의 문제점을 해결하고, '조세 정의'와 '시장 안정'이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있도록 다음의 방향으로 정책을 개선해야 한다.
 
1)보유세 부과 기준 개편 :
o 주택 수 중심에서 가액 중심으로 전환 : 현재와 같은 주택 수에 따른 차등 과세 방식에서 벗어나, 총 보유 부동산의 가액(공시가격 합산액)을 기준으로 누진 과세하는 방식으로 전환해야 한다. 
이를 통해 초고가 1주택자와 저가 다주택자 간의 불공정성을 해소하고, 실제 자산 규모에 비례하여 세금을 부과하는 '응능 부담의 원칙'을 강화할 수 있다.
 
※ 응능부담의 원칙
각종 과세에 있어서 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 조세원칙. 응능부담(ability-to-pay)의 원칙은 조세평등 내지는 조세정의를 실현하기 위하여 모든 조세에 요구되는 원칙이지만, 특히 직접세인 소득세 등에 있어서 더욱 강하게 요구되고 있다.
 
o 1주택자 공제 기준 조정 : 1주택자에 대한 종부세 공제 기준(현재 12억 원)을 현실 물가를 반영하여 상향 조정하거나, 재산세와 종부세를 통합하여 단일세율로 과세하는 방안도 검토해야 한다.
 
2)공시가격 현실화 정책의 속도 조절 :
o 시장 상황을 고려한 점진적 인상 : 시장 상황과 납세자의 부담 능력을 고려하여 공시가격 현실화율 인상 속도를 조절해야 한다. 
급격한 공시가 인상은 시장에 혼란을 초래하고, 납세자의 조세 저항을 불러올 수 있다.

o 고령층 1주택자 세 부담 완화 : 고령층 1주택자에 대해서는 연금 등 소득 상황을 고려한 '납부 유예' 제도를 적극적으로 도입하여, 주택을 매각하지 않고도 세금 부담을 완화할 수 있도록 지원해야 한다.
 
3)양도세 중과 제도 완화 :
o 시장 유동성 확보 : 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하거나 폐지하여, 시장에 매물이 원활하게 나올 수 있도록 유도해야 한다. 이를 통해 거래를 활성화하고, 공급을 확대함으로써 부동산 가격 안정에 기여할 수 있다.
 
4)보유세의 목적 재정립 :
o '투기 억제'에서 '보편적 복지 재원'으로 : 부동산 보유세의 목적을 '투기 억제'라는 단일 목표에서 벗어나, 부동산 자산으로부터 발생하는 소득에 대한 보편적인 과세와 이를 복지 재원으로 활용하는 방향으로 재정립해야 한다.
 
3. 각 주체별 대응 전략
A. 무주택자의 입장과 대응 전략

• 현재 상황 : 급격한 주택 가격 상승과 대출 규제로 인해 주택 구매가 어려운 상황이다. 보유세 부담은 직접적으로 없지만, 다주택자의 세금 전가로 인해 전월세 부담이 가중되고 있다.
• 대응 전략 : 1. 청약 제도를 적극 활용 : 정부의 공공분양, 특별공급 등 무주택자에게 유리한 청약 제도를 적극적으로 활용하여 내 집 마련의 기회를 모색해야 한다.
  2. 임대주택 정책 변화 주시: 정부의 공공임대, 장기전세 등 임대주택 정책 변화를 주시하고, 본인의 소득과 자산에 맞는 주거 형태를 선택해야 한다.
  3. 정책 개선 요구: 무주택자 연대를 통해 불공정한 보유세 정책이 전월세 부담으로 이어지는 문제를 제기하고, 정책 개선을 요구하는 목소리를 내야 한다.
  4. 주택 구매 시기 신중하게 결정: 정부의 정책 방향, 금리 변동, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 주택 구매 시기를 신중하게 결정해야 한다. 급격한 가격 하락 시기를 노리는 것도 하나의 전략이 될 수 있다.

 
B. 1주택자의 입장과 대응 전략

• 현재 상황 : 보유 주택의 공시가격 상승으로 보유세 부담이 급증하고 있다. 특히 은퇴자 등 고정 소득이 없는 경우 세금 납부에 어려움을 겪고 있으며, 주택을 팔고 싶어도 마땅한 대체 주택을 찾기 어려운 상황이다.
• 대응 전략 : 1. 세금 납부 계획 수립 : 매년 상승하는 보유세에 대비하여 미리 자금을 확보하거나, 고령자 납부 유예 제도를 활용할 수 있는지 확인해야 한다.
  2. 공시가격 이의 신청 : 공시가격이 시세에 비해 과도하게 높다고 판단될 경우, 이의 신청 절차를 통해 공시가격 조정을 요구해야 한다.
  3. 주택 처분 계획 수립 : 현재 거주하는 주택의 규모가 본인의 경제적 상황에 비해 과도하다고 판단될 경우, 소형 주택으로 이사하거나, 세 부담이 적은 지역으로 주택을 옮기는 방안을 고려해볼 수 있다.
  4. 정책 변화에 따른 대응 : 정부가 1주택자의 세 부담을 완화하는 정책(공제 금액 상향, 세 부담 상한 조정 등)을 발표할 경우, 이를 적극적으로 활용해야 한다.

 
C. 다주택자의 입장과 대응 전략

• 현재 상황 : 주택 수에 따른 높은 세율과 양도세 중과로 인해 보유세 부담이 가장 크며, 주택 처분도 어려운 상황이다. 임대료를 인상하여 세금을 전가하는 현상도 나타나고 있다.
• 대응 전략 : 1. 포트폴리오 재구성 : 보유하고 있는 주택의 가치와 세 부담을 종합적으로 고려하여, 비효율적인 주택은 정리하고 우량한 주택을 중심으로 포트폴리오를 재구성해야 한다.
  2. 증여 및 가족 분산 : 자녀에게 주택을 증여하거나 가족 구성원 명의로 분산하여 세 부담을 줄이는 방안을 모색할 수 있습니다. 다만, 증여세 부담을 신중하게 고려해야 한다.
  3. 임대사업자 등록 검토 : 정부의 임대사업자 등록 제도 변화를 주시하고, 혜택이 있을 경우 등록을 고려하여 세 부담을 완화할 수 있다.
  4. 정책 변화에 민감하게 대응 : 정부가 양도세 중과를 완화하거나 보유세 제도를 개편하는 등 정책 변화를 발표할 경우, 이에 맞춰 주택 매각 또는 보유 전략을 유연하게 수정해야 한다.

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