★2025년 8월 기준, 한남3구역 재개발 관련 현황을 소개합니다~!!★ (feat. 입주권 매물 분석 및 시세 흐름)

■ 개요

한남3구역은 서울 용산구 한남동과 보광동 일대에 위치한 재개발 구역이다

해당 면적은 약 38만6364㎡로, 서울 시내 재개발 사업 중 최대 규모이다

그리고 이곳은 총 5,988가구(조합원 및 일반분양 4940가구, 임대주택 1048가구)로 구성된다

또한 지하 7층~지상 22층, 총 127개 동으로 설계되었다

시공사는 현대건설이며, 단지명은 ‘디에이치 한남’이다

 

■ 현황

2025년 8월 현재, 이주는 100% 완료되었고 철거 작업이 진행 중이다

2025년 2월부터 본격적인 철거가 시작되었다

우선 북부 지역을 중심으로 철거가 속도를 내고 있다

서울시는 2024년 12월 재정비촉진계획 변경안을 가결하며 주거 비율을 90%로 상향하였다

그리고 남산과 한강 조망을 보존하는 설계를 확정하였다

 

■ 이주

이주는 2023년 10월부터 시작되어 2025년 7월까지 1년 9개월 만에 완료되었다

총 이주 대상은 약 9,000여 명이며, 조합원 수는 약 3,800명이다

조합은 교회, 고물상 등과의 협의를 원만히 마무리하며 이주를 성공적으로 진행하였다

용산구는 이를 ‘모범 이주 사례’로 평가하고 백서 제작을 준비 중이다

 

■ 분양

2026년 말 착공 후, 2027년 분양이 예정되어 있다

일반분양은 약 17% 수준으로, 공급면적 기준 9%에 해당한다

분양가는 평당 1억원 이상이 예상된다

일부 조망권 세대는 3.3㎡당 1억5,000만원 이상으로 예상된다

분양 단지는 고급 저층 테라스하우스부터 한강 조망 고층 아파트까지 다양하게 구성된다고 알려져 있다

 

■ 완공

착공은 2026년말, 입주는 2029년으로 계획되어 있다

총 6,000여 가구의 대단지로 탈바꿈할 예정이다

이곳 단지 내에는 공공시설, 초등학교, 유치원, 공원 등이 포함된다

 

■ 향후 전망

• 입지 경쟁력 : 한강과 남산 사이의 배산임수 입지로, 강남·강북 접근성이 뛰어나다
• 교통 호재 : 신분당선 ‘신한남역’ 신설이 추진 중이며, 경의중앙선·지하철 6호선과도 인접한다
• 상권 활성화 : 이태원, 경리단길 등과 인접해 고급 상권과 시너지를 기대할 수 있다
• 교육 환경 : 초등학교 및 병설유치원 신설 예정으로 학군 개선에 대한 기대가 높다
• 부동산 가치 : 강남권을 능가하는 고급 주거지로 부상할 가능성이 높으며, 프리미엄 수요가 꾸준히 이어지고 있다

■ 결론

한남3구역은 단순한 재개발을 넘어 서울의 도시 풍경과 주거 문화를 새롭게 정의하는 프로젝트이다

2025년 8월 현재, 이주는 완료되었고 철거가 진행 중이다

그리고 현재 2026년 착공과 2029년 입주를 목표로 사업이 순조롭게 진행 중이다

그래서 향후 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리매김할 가능성이 매우 높은 편이다

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◈ 한남3구역 분양 및 매입 전략 (2025년 8월 기준)

서울 용산구 한남동·보광동 일대의 한남3구역 재개발은 단순한 주거 공급을 넘어, 서울의 고급 주거지 지형을 바꾸고 있다고 평가된다

분양과 매입 전략은 다음과 같다

 

◈ 분양 전략

1. 분양 일정 및 물량

• 착공 예정 : 2026년 말
• 분양 시점 : 2027년 중반~하반기
• 일반분양 비율 : 전체 4940세대 중 약 17% (공급면적 기준 9%)
• 분양가 예상 : 3.3㎡당 1억~1억5000만원 이상 (조망권 세대 기준)

2. 분양 대상 및 상품 구성

• 고급 저층 테라스하우스 : 남산 조망권 중심
• 중층 아파트 : 보광동 생활권
• 고층 한강뷰 아파트 : 한강변 중심

3. 전략 포인트

• 청약 가점 고득점자 유리 : 일반분양 물량이 적어 경쟁률 높음
• 자금 여력 확보 필수 : 고분양가로 인해 중도금 대출 규제 가능성 있음
• 입지 프리미엄 극대화 : 한강·남산 조망권 세대는 장기 보유 가치 높음

 

◈ 매입 전략

1. 조합원 입주권 매입

• 프리미엄 시세 : 84㎡ 기준 입주권 프리미엄 26억~30억원 수준
• 추정 분담금 : 비례율 100.19% 기준 약 1억3,000만원 / 80.98% 기준 약 3억6,000만원
• 총 투자액 : 약 41억44억원 (3.3㎡당 1억1700만)1억2,500만원

2. 매입 시 고려사항

• 입주권 매입 시기 : 철거 완료 후 착공 전이 가장 안정적
• 조망권 여부 : 한강변 고층 세대는 프리미엄이 높고 수요도 꾸준함
• 분담금 변동 리스크 : 공사비 상승 시 조합원 부담 증가 가능성 있음

3. 전문가 의견

• 공인중개사 A씨 : “한남3구역은 강남권을 능가할 입지와 브랜드를 갖춘 만큼, 입주권 매입은 장기적으로 안정적인 자산이 될 수 있으나, 분담금과 세금, 대출 규제 등 리스크를 반드시 고려해야 한다”
• 부동산 칼럼니스트 B씨 : “일반분양은 경쟁이 치열하고 물량이 적기 때문에, 자금 여력이 있다면 조합원 입주권 매입이 더 현실적인 전략이며, 특히 한강 조망권 세대는 향후 3.3㎡당 2억원까지도 가능하다는 전망이 있다”

 

◈ 핵심 전략

항목	분양 전략	매입 전략
대상	일반 청약자	투자자 및 실수요자
유리한 조건	청약 가점 70점 이상	자금력 + 조망권 분석
리스크	경쟁률, 대출 규제	분담금 변동, 프리미엄 과열
추천 시기	2027년 청약	2025~2026년 착공 전

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● 2025년 8월 기준, 한남3구역 입주권 매물 분석 및 시세 흐름

한남3구역은 서울 용산구 한남동·보광동 일대에 위치한 초대형 재개발 구역으로, 입주권 시장에서도 고급 주거지로서의 프리미엄이 반영되고 있다

아래는 현재 시점에서의 매물 분석과 시세 흐름을 정리한 것이다

 

● 입주권 매물 분석

1. 주요 매물 유형

• 단독주택 기반 입주권 : 84㎡ 배정 기준
• 다세대·연립 기반 입주권 : 소형 평형 배정
• 조망권 매물 : 한강변 고층 예정지 중심

2. 가격 구성

• 매매가 : 약 40억원 (84㎡ 기준 단독주택 입주권)
• 감정평가액 : 약 13억4000만원
• 프리미엄 : 약 26억6000만원

3. 분담금 추정

비례율	추정 분담금	총 투자액	3.3㎡당 가격
100.19%	약 1억 336만원	약 41억 333만원	약 1억 1,723만원
80.98%	약 3억 6,084만원	약 43억 6,084만원	약 1억 2,480만원

※ 비례율은 사업비 변동에 따라 달라질 수 있으며, 공사비 상승 시 조합원 부담이 증가할 수 있음

 

● 시세 흐름 및 전망

1. 현재 시세 흐름

• 중대형 입주권 : 3.3㎡당 1억2,000만원 수준에서 거래
• 조망권 프리미엄 : 20억원 이상 추가되는 경우도 있음
• 매물 수요 : 한강 조망권 중심으로 꾸준한 대기 수요 존재

2. 향후 시세 전망

• 입주 시점(2029년) : 3.3㎡당 1억5000만~2억원까지 상승 가능성
• 시장 반응 : 압구정·성수 전략정비구역과 유사한 고급화 흐름
• 전문가 분석 : “한남3구역은 서울 한강변 고급 주거지 중에서도 입지·브랜드·조망권 삼박자를 갖춘 곳으로, 장기 보유 시 자산가치 상승이 기대된다”

● 투자 전략

항목	내용
추천 매입 시기	철거 완료 후 착공 전 (2025~2026년)
유의사항	분담금 변동, 대출 규제, 세금 부담
유리한 매물	한강 조망권 고층 예정지 중심
투자 성향	장기 보유형 자산 선호자에게 적합

 

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